Thorbeckeplein!

De vorige week, beste lezers, leidde mijn commentaar op de rommelige discussies rond ons aller Thorbeckeplein tijdens debatcafé Op het Dorp tot de kritiek dat ik slechts mijn eigen visie op het Lage Zijde plan serieus zou nemen. Wel, natuurlijk heb ik daar mijn visie op, politiek, sociaal, milieu getint, zoals iedere Alphenaar. Even natuurlijk heb ik ook een visie vanuit mijn lange praktische ervaring als retailer, zoals alle andere Alphense retailers. Maar met visie alleen kom je niet zover, omdat iedereen vanuit de eigen achtergrond een eigen visie ontwikkelt, en je dus nooit tot elkaar komt. Als iets duidelijk werd tijdens Op het Dorp, dan was het dat wel.
Nee, in die zin is mijn visie er één van vele, dat geef ik graag toe.

Het verschil is dat ik de ontwikkeling van winkelcentra tot mijn vakgebied heb gemaakt. Mijn visie is allang niet meer alleen uit mijn eigen voorkeuren of ervaring afkomstig, maar is opgebouwd vanuit de visie van velen die dit probleem al veel eerder en langer dan ik hebben bestudeerd. Uiteindelijk heb ik me die manier van denken en handelen eigen gemaakt om die vervolgens toe te passen op bestaande en nieuwe winkelcentra, met of zonder mijn studenten. Visie op zichzelf is onbelangrijk als je niet weet hoe je die visie kunt realiseren in een goed samenstel van winkelcentra binnen een bepaald verzorgingsgebied, zoals dat van Alphen aan den Rijn, bijvoorbeeld. De verschillende manieren waarop je dat kunt doen waren al uitgevogeld toen ik nog maar een jongen was, en al in 1980 tot één integrale aanpak gevormd door Shepherd en Thomas. Ik bedoel maar, we hebben er even over kunnen nadenken, en die theorieën kunnen toetsen aan de praktijk. Die opzet, niet MIJN opzet dus, is ook uitgewerkt in de tweede editie van ‘Marketing voor Retailers’ dat al de volgende week uitkomt. Het is gewoon de manier waarop je dit soort zaken regelt, niets meer, en niets minder!
Een distributie infrastructuur wordt opgezet vanuit drie gezichtspunten:
1. Het koopgedrag van consumenten, opgebouwd vanuit de door hen gevoelde behoefte, de persoonlijke en collectieve normen en waarden, de persoonlijke mogelijkheden om van het aanbod gebruik te maken en, natuurlijk, de mobiliteit (vervoer én parkeerruimte, o.a.). Het model van Huff is al oud, maar voor retailers nog steeds uiterst bruikbaar.
2. Vergelijking op basis van behoefte en aanbod tussen de verschillende winkelcentra binnen een verzorgingsgebied zoals dat in het door mij aangepaste wiskundige model van Lakshmanan en Hansen mogelijk is. Een ingewikkeld ogend model dat via een aantal simpele lijstjes, ook in het boek opgenomen, is toe te passen. Wat is voor welke aankoop nou het aantrekkelijkste winkelcentrum, c.q. wat de aantrekkelijkste winkel?
3. Het aloude model van de Centrale Plaatsen, dat door Cristaller werd geïntroduceerd, en sindsdien door alle planologen wordt gebruikt. Dit model baseert zich op de constatering dat consumenten meer moeite willen doen voor aankopen die zij zelf meer belangrijk vinden. Op deze theorie is de hele functionele indeling in Stadscentra, Wijkcentra, Buurtcentra en Buurtwinkels gebaseerd. De hierbij gebruikte termen Ranges en Thresholds zijn voor de discussie in Alphen uiterst actueel maar vormen het onderwerp van een volgende column.
De praktijk is dat de verdeling van winkelcentra op basis van Cristaller gebeurt, dat deze indeling wordt gecorrigeerd op basis van het (altijd veranderende) koopgedrag en dat nieuwe én bestaande winkelcentra relatief aantrekkelijker kunnen worden gemaakt door er bepaalde functies aan toe te voegen. Zoals een ‘trekker’ of parkeermogelijkheden. En natuurlijk moet het internet tegenwoordig in deze discussie worden meegenomen.

De conclusie moet zijn dat deze aanpak, die ik eerder gebruikte, niet MIJN aanpak is, maar de manier waarop alle (retail)planologen denken en werken. En die aanpak wijkt duidelijk af van de manier waarop nu over ons Stadshart, de Lage Zijde en dat Thorbeckeplein wordt gesproken.

Geef een reactie

Recent nieuws

Begroting 2019 ter inzage 17.10.2018 22:26 Adventskerk | Nieuws

Naast #twitter en natuurlijk onze facebook pagina kunt u ons vanaf vandaag ook op #instagram vinden op #Pol_alphen 17.10.2018 19:56 Politie Alphen aan den Rijn

Wat doet een wijkagent eigenlijk 17.10.2018 13:26 Politie Alphen aan den Rijn

Kick-off gezondheidsaanpak: Wijzer in de Wijk 17.10.2018 12:42 Gemeente Alphen

Stelt u uw huis open? Duurzame Huizenroute op 3 en 10 november 17.10.2018 12:42 Gemeente Alphen

Pilot gaat inwoners met schulden sneller helpen 17.10.2018 12:42 Gemeente Alphen

Uitbreiding dienstverlening begraafplaatsen 17.10.2018 12:42 Gemeente Alphen

Integraal Veiligheidsbeleid 2019-2022 17.10.2018 12:42 Gemeente Alphen

Kwekers zetten Boskoop op de kaart 17.10.2018 12:41 Gemeente Alphen

Thema-avond – Van nieuwkomer naar Nederlander 16.10.2018 21:41 D66 Alphen a/d Rijn

Goedenavond en welkom bij ons live vragenuurtje met wijkagent Ilse Henzen 16.10.2018 19:06 Politie Alphen aan den Rijn

WEEKENDVERSLAG 15.10.2018 15:56 Politie Alphen aan den Rijn

Vragenuur wijkagent Alphen aan den Rijn 15.10.2018 14:56 Politie Alphen aan den Rijn

Maandag 22 oktober 2018: Koffieochtend Sionskerk! 15.10.2018 11:41 Sionskerk Alphen

Verlaten plaats ongeval 15.10.2018 11:06 Politie Alphen aan den Rijn

Kerkelijk bureau gesloten 15.10.2018 02:06 Adventskerk | Nieuws

Zondag 21 oktober 2018: Koffiedrinken na de dienst 14.10.2018 10:06 Sionskerk Alphen

Alphens kerstkoor 2018 gaat beginnen 12.10.2018 19:26 Adventskerk | Nieuws

Black Gospelconcert met Pearl Jozefzoon en Sharon Kips 12.10.2018 11:56 Adventskerk | Nieuws

Wethouder Han de Jager sprak voor Raad voor Volksgezondheid en Samenleving 12.10.2018 10:59 Gemeente Alphen


Toekomstige evenementen
  1. Freaky Nights

    oktober 19 - oktober 20
  2. Inloopavond St. Nieuwe Alphenaren

    oktober 19 @ 19:30 - 22:00
  3. Halloween optocht

    oktober 26
  4. 158ste Zegerplasloop

    november 11
  5. Sinterklaasintocht

    november 17