Thorbeckeplein!

Op 14/03/2011, 11:30 geplaatst door Reinder Koornstra

De vorige week, beste lezers, leidde mijn commentaar op de rommelige discussies rond ons aller Thorbeckeplein tijdens debatcafé Op het Dorp tot de kritiek dat ik slechts mijn eigen visie op het Lage Zijde plan serieus zou nemen. Wel, natuurlijk heb ik daar mijn visie op, politiek, sociaal, milieu getint, zoals iedere Alphenaar. Even natuurlijk heb ik ook een visie vanuit mijn lange praktische ervaring als retailer, zoals alle andere Alphense retailers. Maar met visie alleen kom je niet zover, omdat iedereen vanuit de eigen achtergrond een eigen visie ontwikkelt, en je dus nooit tot elkaar komt. Als iets duidelijk werd tijdens Op het Dorp, dan was het dat wel.
Nee, in die zin is mijn visie er één van vele, dat geef ik graag toe.

Het verschil is dat ik de ontwikkeling van winkelcentra tot mijn vakgebied heb gemaakt. Mijn visie is allang niet meer alleen uit mijn eigen voorkeuren of ervaring afkomstig, maar is opgebouwd vanuit de visie van velen die dit probleem al veel eerder en langer dan ik hebben bestudeerd. Uiteindelijk heb ik me die manier van denken en handelen eigen gemaakt om die vervolgens toe te passen op bestaande en nieuwe winkelcentra, met of zonder mijn studenten. Visie op zichzelf is onbelangrijk als je niet weet hoe je die visie kunt realiseren in een goed samenstel van winkelcentra binnen een bepaald verzorgingsgebied, zoals dat van Alphen aan den Rijn, bijvoorbeeld. De verschillende manieren waarop je dat kunt doen waren al uitgevogeld toen ik nog maar een jongen was, en al in 1980 tot één integrale aanpak gevormd door Shepherd en Thomas. Ik bedoel maar, we hebben er even over kunnen nadenken, en die theorieën kunnen toetsen aan de praktijk. Die opzet, niet MIJN opzet dus, is ook uitgewerkt in de tweede editie van ‘Marketing voor Retailers’ dat al de volgende week uitkomt. Het is gewoon de manier waarop je dit soort zaken regelt, niets meer, en niets minder!

Een distributie infrastructuur wordt opgezet vanuit drie gezichtspunten:
1. Het koopgedrag van consumenten, opgebouwd vanuit de door hen gevoelde behoefte, de persoonlijke en collectieve normen en waarden, de persoonlijke mogelijkheden om van het aanbod gebruik te maken en, natuurlijk, de mobiliteit (vervoer én parkeerruimte, o.a.). Het model van Huff is al oud, maar voor retailers nog steeds uiterst bruikbaar.
2. Vergelijking op basis van behoefte en aanbod tussen de verschillende winkelcentra binnen een verzorgingsgebied zoals dat in het door mij aangepaste wiskundige model van Lakshmanan en Hansen mogelijk is. Een ingewikkeld ogend model dat via een aantal simpele lijstjes, ook in het boek opgenomen, is toe te passen. Wat is voor welke aankoop nou het aantrekkelijkste winkelcentrum, c.q. wat de aantrekkelijkste winkel?
3. Het aloude model van de Centrale Plaatsen, dat door Cristaller werd geïntroduceerd, en sindsdien door alle planologen wordt gebruikt. Dit model baseert zich op de constatering dat consumenten meer moeite willen doen voor aankopen die zij zelf meer belangrijk vinden. Op deze theorie is de hele functionele indeling in Stadscentra, Wijkcentra, Buurtcentra en Buurtwinkels gebaseerd. De hierbij gebruikte termen Ranges en Thresholds zijn voor de discussie in Alphen uiterst actueel maar vormen het onderwerp van een volgende column.
De praktijk is dat de verdeling van winkelcentra op basis van Cristaller gebeurt, dat deze indeling wordt gecorrigeerd op basis van het (altijd veranderende) koopgedrag en dat nieuwe én bestaande winkelcentra relatief aantrekkelijker kunnen worden gemaakt door er bepaalde functies aan toe te voegen. Zoals een ‘trekker’ of parkeermogelijkheden. En natuurlijk moet het internet tegenwoordig in deze discussie worden meegenomen.

De conclusie moet zijn dat deze aanpak, die ik eerder gebruikte, niet MIJN aanpak is, maar de manier waarop alle (retail)planologen denken en werken. En die aanpak wijkt duidelijk af van de manier waarop nu over ons Stadshart, de Lage Zijde en dat Thorbeckeplein wordt gesproken.


  1. machielvanderschoot schreef,

    14/03/2011 om 12:09

    Weg met de planologen, weg met de managers en weg met iedereen die vanuit een ivorentoren of vanuit boekenwijsheid vertelt wat goed voor ons is.

    We kunnen het zelfs wel. Daar hebben we Reinder en stadsarchitecten niet voor nodig. Stoppen met lullen en beginnen met bouwen.

    Zie: http://twitpic.com/49e91s
    Lees: http://goo.gl/fb/Uunmc

  2. W.A. van Kleef schreef,

    18/03/2011 om 22:17

    Beste Reinder,

    Het is Walter Christaller. Al in de jaren 50 bleek zijn vestigingsplaatsenmodel al lastig toepasbaar. (Tijdens de Duitse bezetting toegepast in een maagdelijk en vlak gebied: De Noord-Oost polder)
    Wellicht hebben de marketing en vestiging adviseurs van de Gruyter en de Spar dit model tot 1960 strak gevolgd. Ik kan me niet voorstellen dat planologen en marketingdeskundigen in de Rijnstreek 50 jaar later nog steeds blind varen op het centraal plaatsen model als enige blauwdruk. Je stelt dat wel heel zwart wit.

    Overigens trek ik je kennis en deskundigheid niet in twijfel. Maar het is goed als deskundigen er blijk van geven cq veinzen te luisteren naar panels, clienten en belanghebbenden.
    Ik ben dan ook benieuwd naar je reactie op de volgende stellingen:
    - een city marketeer is een maximaalconjuncture vertraging van een autonome ontwikkeling van veranderende consumpti en inkooppatronen die leiden naar minder en kleinere stads- en wijkcentra
    -
    - het stadscentrum van Alphen kan alleen overleven door meer hybride functie: dagelijkse boodschappen en funshoppen.

    (tja ik was niet alleen verhinderd bij op het dorp en weiger ook mijn vrijdagavond op te offeren voor een talkshow onder deze noemer).

    Tot slot:
    Heb je deskundigheid op het gebied van economisch ruimtelijke patronen in kolonie-en? kenmerk is een zeer efficiente logistiek met veel eenrichtingsverkeer: uitgaand. Ik vrees dat we deze de komende jaren namelijk nodig hebben, nu de Provincie samen met enkele regenteske partijen allerlei stromannen op sleutelposities in het Alphense Bestuur plaatst. Tja die aloude provincie en de oude conventionele partijen: zij richten in hun doodstrijd op de kolonisatie van Alphen! Een stad die weinig bestuurskracht heeft laten zien en voor de Provincie cs een dankbare prooi vormt. Voor je het weet worden we leeggeroofd! Het is aan het bestuur Alphen om te tonen dat we zelf problemen kunnen oplossen. Alphen heeft met een relatief jonge en hoogopgeleide bevolking voldoende kracht om zich te ontwikkelen en Provinciale uitbuiting te weerstaan! Laten we onze bestuurders oproepen om ruimte te maken voor instroom en opleiding van jonge bestuurlijke talenten. En dan doel ik niet niet vd Schoot. In die zin ben ik benieuwd naar de mentale leeftijd van de kandidaat wethouder CDA.
    Concentreer je op investeren in de jeugdopleiding!

    Gaan we daarvoor Reinder?

    VG
    Wouter

     

     

     

     

     

     

     

     

    Vg
    Wouter van Kleef

     

  3. Gert schreef,

    18/03/2011 om 23:37

    Ik denk dat er heel veel mensen een groot voorbeeld kunnen nemen aan v.d Schoot!

    De talenten uit jouw jeugdopleiding moeten zeker ook uit jouw groot bestuurlijk politiek netwerk komen.

    En dat is nu net het probleem van de politiek.

  4. Reinder Koornstra schreef,

    20/03/2011 om 13:22

    Beste Wouter,
    Bedankt, het is inderdaad Christaller, en zo staat het ook in mijn publicaties en in de tweede editie van Marketing voor Retailers, vanaf deze week verkrijgbaar.
    Zijn model is empirisch vastgesteld, d.w.z. dat het model ook de werkelijkheid in het Duitsland van 1930 weergeeft. Daar is nooit discussie over geweest. Om te gebruiken als analyse instrument komt het nog steeds goed van pas, maar de woeste pogingen middels ‘Christaller’ een ideale werkelijkheid te scheppen is inderdaad weinig terecht gekomen. Synthetische oplossingen werken alleen in synthetische werelden, zoals Second World. Ik vraag me overigens af of er in die tijd ooit iemand bij SPAR of De Gruyter over dit soort zaken heeft nagedacht.
    Daarom juist gebruik ik het uitgangspunt van Thomas en Shepherd die de theorie van Christaller samen met het model van de ‘spacial interaction theory’ van Lakshaman en Hansen, én het consumentengedragmodel van Huff gebruiken. Daardoor wordt de kritiek op ‘Christaller’ gelijk minder relevant omdat de twee andere modellen wel degelijk uitgaan van wat de consument beweegt en wat de consument wil. Alleen, wel gericht op wat de gemiddelde consument in Nederland beweegt en wil, en wat de dynamiek in dat gedrag is. Niet wat een willekeurige groep Alphenaren op DIT moment denkt over Alphen aan den Rijn. Daar kan geen enkele planoloog wat mee, terwijl wel wordt verwacht dat datgene wat je bouwt, minstens dertig jaar mee kan, zonder rigoureuze veranderingen. En dan praten we in ieder geval over een heel andere generatie, over een andere technologische situatie, en daarmee over een andere economische en sociale werkelijkheid. Eén ding moet duidelijk zijn, we kunnen de huidige situatie niet simpelweg extrapoleren naar de verre toekomst. In die zin ‘luister’ ik ook niet naar consumentenwensen, maar dat betekent allerminst dat ik ze niet serieus neem, of er geen rekening mee houd. Dat doe ik alleen wat anders dan die consumenten op dit moment zelf zouden wensen. Dat laatste is populisme, en heeft met planologie weinig te maken!

    Je eerste stelling is mij niet helemaal duidelijk, maar ik denk dat ik weet wat ermee wordt bedoeld.
    Een ‘city-marketeer’ is in mijn visie helemaal geen marketeer, maar een verkoper. Hij of zij verkoopt, in opdracht van het vigerende college, en dus binnen het vigerende beleid van de gemeente, de status quo van de gemeente in een woeste poging die zo goed mogelijk op de kaart te zetten. Die ‘city marketeer’ houdt zich dus niet bezig met wat die gemeente of stad voor haar (potentiële) gebruikers had moeten en kunnen zijn, maar met wat die gemeente of stad toevallig is.
    Dat betekent dat zijn of haar focus ligt bij het belang van de heersende coalitie voor de termijn tot de volgende verkiezingen. Als zodanig past een dergelijk ‘city-marketeer’ zich niet aan bij de maatschappelijke veranderingen, maar houdt die tegen (voor zover dat zou kunnen). Zo kan ik het met die stelling dus wel eens zijn. Overigens pleit ik niet voor een city-marketeer, maar voor een centrummanager, en dat is een heel ander soort functie.
    Met de tweede stelling kan ik het niet eens zijn, omdat een dergelijke hybride functie in alle opzichten steeds meer een probleem wordt. Als een stad groeit, is differentiatie (en niet op de methode “Hoekstra”) noodzakelijk. Dat staat uitgebreid in paragraaf 2.5 van “Marketing voor Retailers” uitgelegd, met schets. Zo ‘Christaller’ ben ik nou ook wel weer. De natuurlijke ontwikkeling van dorpscentrum naar stadscentrum, als gevolg van de groei van onze bevolking én de groei van de gemeente, houdt nu eenmaal in dat voor de meeste Alphenaren dat centrum vooral een commercieel-recreatieve (ik houd niet zo van de termen ‘fun/runshoppen’) functie krijgt. Natuurlijk wonen er ook nog mensen ín dat centrum, maar daarvoor zijn echt geen drie supermarkten nodig, als voorbeeld. Maar ook in praktisch opzicht kan het niet. Bestaande winkelformules worden steeds groter, en als we de klant ín ons Stadshart meer willen bieden, moeten we die ruimte ergens vandaan halen. Dat is het probleem van elk stadshart, hoewel dat deels opgevangen kan worden via het ‘doorspekken’ van het centrum met ‘micro-stores’. Maar voor de ‘dagelijkse boodschappen’ zal iedereen naar de wijk- en buurtcentra moeten. Het maakt dan niet uit of je in dat centrum woont, of in de wijken. Overigens hoort een superluxe supermarkt (als Marqt) of een delicatessenwinkel wel degelijk in dat centrum thuis. Want dat soort winkels biedt wel de centrumbeleving die een Hoogvliet of Albert Heijn gewoon niet kan bieden. Dat staat allemaal in Marketing voor Retailers, en de tweede editie is gewoon te koop bij Haasbeek Centrum.

    Over de rest kan ik niet oordelen, omdat mijn bestuurskundige kennis tekort schiet.

  5. Hans Kroon schreef,

    25/03/2011 om 18:36

    Lees ovver een Alphense architekt: Willem Bartolomeus Kroon
    http://www.alphen.com/geschiedenis/pagina/een_alphense_architect_willem_bartolomeus_kroon_1886_1956

Reageren is niet mogelijk op dit bericht.