In tien jaar tijd is het bezoek aan ons Stadshart gehalveerd! De geweldige investeringen aan de Hoge Zijde hebben dat Stadshart niet dichterbij de Alphenaar gebracht, integendeel! Zeker nu de groei in bezoekersaantallen aan de Hoge Zijde stagneert, zien we dat de terugloop aan de Lage Zijde hard doorzet. De teloorgang van het Thorbeckeplein is de druppel die de emmer doet overlopen. Als er niet snel maatregelen worden getroffen, zullen de eerste winkelketens Alphen weer gaan verlaten. De reden dat ze dat nog niet deden, ligt voornamelijk aan de constatering dat veel andere stadscentra het ook slecht doen, deels aan de huurcontracten, en deels aan het feit dat de meeste ´ketenwinkels´ in feite onder franchise in handen zijn van zelfstandige ondernemers. Die hebben, anders dan grootwinkelbedrijven, niet een pot geld achter de hand om zomaar een nieuwe vestiging elders in te richten. Maar de samenhang in ons stadshart is in gevaar, en daarmee de leefbaarheid van onze hele gemeente!
In oktober 2008 schreef ik onder de titel `Visie en Ambitie voor ons stadshart´ een notitie waarvan deze column een bijgewerkte én sterk verkorte versie is. Intussen is de daarin zo vurig bepleite BIZ constructie voor de financiering van stadshartactiviteiten een feit geworden. Helaas beperkt de doelstelling daarvan zich nog altijd tot feestverlichting en Sinterklaasontvangsten.
Daarom stel ik hier nogmaals mijn voorstel uit 2008 voor: “Overheid en ondernemers in Alphen aan den Rijn besluiten, voor zover ze belangen hebben in het Stadscentrum, tot de oprichting van de stichting “Stadshart Alphen aan den Rijn” die voor 10 jaar zorg draagt voor geïntegreerde planning, opzet, coördinatie, uitvoering en communicatie van activiteiten die ten doel hebben het Alphense stadscentrum tot “The Place to Be” te maken voor alle Alphenaren. Deze stichting wordt geleid door een fulltime centrummanager en beschikt over een jaarlijks budget van 1 miljoen Euro, voor 50% betaald door de gemeente Alphen aan den Rijn, en voor de andere helft, via een BIZ constructie, door de betrokken ondernemers”.
Het was te verwachten dat tijdens het laatste debatcafé “Op het Dorp”, over het functioneren van een ‘Centrummanager’, dit hele voorstel aan de orde kwam.
Natuurlijk kun je niet zomaar een budget van één miljoen op tafel leggen zonder te zeggen wat je daarmee zou moeten bereiken. Die doelstelling voor die centrummanager is dat het aantal bezoekers aan het stadshart met 5% per jaar moet stijgen en dat de verblijfsduur in het stadshart gemiddeld met een half uur per bezoek wordt verhoogd. Beide doelstellingen zijn erop gericht de omzet per jaar met 10% extra te verhogen, al is dat laatste natuurlijk, in tegenstelling tot de eerste twee, niet of nauwelijks te meten. De plannen moeten erop gericht zijn dat alle ondernemers in de binnenstad er in gelijke mate van kunnen profiteren
Eén miljoen, is dat veel?
Bij dit soort bedragen krijgen zakenlui én politici het altijd even benauwd. Toch stelt het geld niet zoveel voor. De gemeente steekt elk jaar meer geld in theater Castellum, waarvan hoogstens tien procent van de Alphenaren gebruik maakt, terwijl het stadscentrum voor elke inwoner belangrijk is. Voor de betrokken ondernemers in ons stadshart geldt dat ze toch minstens de helft van de koopkracht van alle Alphenaren, jaarlijks ruim € 300.000.000, zouden moeten omzetten. Dan spreken we van 150 miljoen Euro, waarvan gemiddeld de helft aan bruto winst overblijft. Via deze simpele berekening, die al jaren in het bezit is van de betrokken partijen, en die ook al jaren in mijn boek “Marketing voor Retailers” staat, ‘verdienen’ alleen al de Alphense detaillisten in ons Stadshart jaarlijks 75 miljoen Euro aan hun klanten. Op dat bedrag is die jaarlijkse afdracht van een half miljoen aan de Stichting Stadshart Alphen aan den Rijn nog geen procent van hun gezamenlijke winst. Maar ook de horeca profiteert mee. Daarmee komt dat budget van 1 miljoen Euro de ondernemers te staan op slechts een half procent van de huidige brutowinst. Als de geformuleerde doelstelling wordt gehaald, verdienen ze dat bedrag 15 x terug. Waar hebben we het over, als daarmee die winst ook voor de komende twintig jaar wordt gegarandeerd? En de gemeente verdient voor slechts een half miljoen per jaar niet alleen in materiële zin haar grote investeringen in de binnenstad terug, maar realiseert met een ‘bruisend Stadshart’ ook haar al jarenlang uitgesproken ambities om van Alphen een echte stad te maken. Tenslotte is dat ‘Bruisende Stadshart’ de belangrijkste welzijnsvoorziening van onze gemeente.
Verder (Het complete voorstel is aan te vragen via een email naar reinderkoornstra@gmail.com) moeten we bedenken dat het Stadshart van Alphen aan den Rijn niet alleen het belangrijkste winkelcentrum is voor de huidige gemeente, maar ook van de nieuwe fusiegemeente. Net als onze stadswijken moeten ook Boskoop, Hazerswoude Rijndijk, Hazerswoude Dorp en Koudekerk adequate winkelcentra hebben. Maar voor écht recreatief winkelen zouden al onze inwoners in het Alphense Stadshart terecht moeten kunnen. Dát gebeurt nu niet, dat kan ook nog niet, en dát moet veranderen.
Reinder Koornstra, geboren in 1947 in Friesland, woont sinds 1972 in Alphen aan den Rijn. Hij is retailplanoloog en bemoeit zich met de planning van winkelcentra. Hij schreef boeken en artikelen over CRM, Marketing Communicatie en New Media. Hij was al jong bedrijfsleider bij Vroom & Dreesmann, werd uiteindelijk divisiedirecteur bij een groot farmaceutische bedrijf en had een telemarketing bedrijf. Werkte daarna twintig jaar als docent en onderwijsontwikkelaar aan Avans Hogeschool in Den Bosch. Hij is getrouwd met Hiljonda, heeft drie kinderen en vijf kleinkinderen Hij was ooit lid van het bestuur van het buurtcentrum Ridderveld, redacteur van de buurtkrant, secretaris van De Alphense Watervrienden en bestuurslid van de Alphense Sportraad. Landelijk was hij actief als voorzitter van de Sales Management Association, in commissies van het Nederlands Instituut voor Marketing en als projectleider Nima opleidingen bij het ISBW. Ook was hij jaren bestuurslid van welzijnsorganisatie 'Lava Team' in Drunen. Hij was vijf jaar politiek actief voor LA / AS en heeft twee perioden in de gemeenteraad gezeten. Nu gaat hij zich weer richten op wetenschappelijk onderzoek en het adviseren van gemeenten, projectontwikkelaars en winkeliersorganisaties op het gebied van retailplanologie.
Reinder is sinds januari secretaris van de lokale omroep AlphenStadFM/TV en sinds februari ouderling in de gemeente Adventskerk. Hij is lid van het koor Min Ghesellen o.l.v. Simon Stelling in Nieuwkoop.
Daarnaast schrijft hij boeken en artikelen over zijn vakgebied
De tweede editie van zijn boek "Marketing voor Retailers" kwam in maart 2011 uit.
Ivo schreef,
06/02/2011 om 20:22
Vraag die ik mij wel stel: het bezoekersaantal is gedaald. Komt dat omdat mensen in andere steden/dorpen gaan winkelen tegenwoordig, of omdat mensen meer online gaan shoppen. In dat laatste geval is het sowieso vechten tegen de bierkaai.
machielvanderschoot schreef,
06/02/2011 om 20:42
Reinder,
Sorry hoor, maar wat loop je weer een onzin uit te kramen. Lees eens even mee (als je dat kan, want naar andere luisteren schijnt niet je sterkste kant te zijn):
300 Miljoen is al aan de zeer ruime kant. Het zou betekenen dat een gemiddeld gezin iedere maand 1.000 Euro vrij te besteden heeft. Dat valt in de praktijk zwaar tegen. Mensen met een uitkering of een minimum hebben veel minder te besteden. De rest die het weer ruimer heeft dan gemiddeld gaat dat extra echt niet allemaal in gewone winkels uitgeven. Je kan immers maar 1 biefstuk tegelijk eten. Die gaan het extra aan luxe uitgeven, die niet te vinden is in gewone winkels.
Dan heb je het over verdienen. Jouw aanname dat de brutomarge 50% van de omzet is, is veel te hoog. Lang niet alles gaat over de kop, zeker niet als je de uitverkoop, en massaproducten als elektronica en supermarktproducten meeneemt. Hoogvliet heeft nog geen 28% brutomarge. Gemiddeld komt de detailhandel niet boven de 34%. Daarvan wordt een deel niet in de winkel gemaakt maar op het hoofdkantoor of het distributiecentrum. In het stadshart van Alphen dus geen 50% maar eerder 25%. Foutje Reinder!
Dan een hele GROTE FOUT of pure MISLEIDING: het is geen winst Reinder. Het is het verschil tussen verkoopprijs en inkoopprijs. Daarna moeten alle kosten zoals, huisvesting, salarissen, energie, reklame, accountant, sponsoring, rente, noem maar op nog betaald worden. Er blijft uiteindelijk maar 4% over, waarvan nog een kwart aan de belasting betaald moet worden. (Cijfers van het Hoofdbedrijfschap Detailhandel + Kamer van Koophandel).
Zelfs als we jouw veel te ruime aanname van 150 miljoen omzet nemen, dan wordt er maar 6 miljoen winst voor belasting gemaakt. Dan is jouw half miljoen plotseling geen 1,5% maar bijna 10% van de winst. Het komt er zelfs overheen, als je wat minder naar het resultaat toerekent dan jij Reinder.
Leuk om jouw rekenarij nu eens te beoordelen. Jij doet dat toch ook als de grote meester bij jouw “studenten”.
Sorry Reinder maar dit keer ben jij GEZAKT ! Doe het maar eens een keertje over.
NieuwAlphen schreef,
06/02/2011 om 21:16
Het Thorbeckeplein moeten we omtoveren van winkelgebied naar woongebied. Het complete winkelgebied centreren rond het Rijnplein aan de Hoge Zijde. Alleen de Hooftstraat en de Raadhuisstraat aan de lage zijden blijven winkelgebieden. Steeds meer producten worden online gekocht. De functie van het Stadshart zal steeds meer verschuiven van Winkelcentrum naar Sociale Activiteitencentrum en Ontmoetingsplek, hangplek voor jongeren en babyboomers voor Alphenaren en mensen uit de nabije regio. Dus meer Cafe’s en Restaurants en een grote pc-multimedia-theek. Elke investering in het Thorbeckeplein is echt weggegooid geld! Bezint voor u begint Alphens Gemeentebestuur!
Reinder Koornstra schreef,
07/02/2011 om 10:30
Ivo, natuurlijk verliezen we omzet aan plaatsen als Woerden, Bodegraven, Boskoop, waar de winkelvoorzieningen sterk zijn verbeterd. Maar dat komt nou juist omdat ons Stadshart nog altijd functioneert als dorpscentrum, terwijl het juist een niveau hoger zou moeten functioneren. Kopers uit Alphen en omringende plaatsen zouden hier een aanbod moeten vinden dat duidelijk uitstijgt boven wat ze ‘thuis’ hebben. Dát is nog niet het geval en dat moet snel veranderen.
Sander Koppenhol schreef,
07/02/2011 om 14:52
Reinder,
Ik geloof nooit dat we omzet verliezen aan dorpen als Boskoop, Bodegraven, etc. Je insinueert dat Alphenaren naar die dorpen gaan om te winkelen, ik ken een hoop Alphenaren maar die gaan daar echt niet hun boodschappen doen, laat staan kleding kopen.
Tevens heb je me niet overtuigd dat een centrummanager nut heeft. Op je tv optreden komt die persoon over als een soort congiërge die de collectieve inkoop van etalage-aankleding beheert. Dat vervolgens de gemeente de centrummanager voor minimaal €500.000 euro moet betalen is belachelijk. Iedere Alphenaar brengt reeds zijn geld naar de winkeliers in het centrum, waarom zou de burger dan ook nog moeten betalen voor een centrummanager.
Het nut van een centrummanager zou al een stuk minder worden als de huidige winkeliersverenigingen wat meer zouden samenwerken in plaats van de huidige eilandjesdiplomatiek. Er heerst een idote concurrentie tussen de hoge- en lage zijde, en dat zal alleen maar erger worden.
Dat gemiddeld de helft aan bruto winst overblijft komt wellicht nog uit wat stoffige leerboeken, die tijd is voor de meeste retailers namelijk al lang voorbij… 43% winstmarge is tegenwoordig al hoog gegrepen, en dat heeft zoals Ivo al aangeeft voor een groot deel te maken met het fenomeen internet. Sterker nog, in sommige branches (lees: muziek, game en boekenverkoop) is online de retail al gepasseerd.
Wat betreft de leegstand op de lage zijde. Ik heb daar 2.5 jaar geleden mijn woning boven Carla’s koffiesalon verkocht aan de gemeente, en het hele Lage zijde plan is ook al >7 jaar bekend bij de ondernemers. Deze ondernemers hebben dus al héél lang de tijd gehad om hierop te anticiperen. De ondernemers die eigenwijs zijn blijven zitten, klagen nu steen en been. Als je een beetje logisch nadenkt had je deze situatie allang kunnen zien aankomen, gezien de te verwachte bouwput zal de bereikbaarheid en gezelligheid alleen maar minder worden.
Dus Reinder, heel soms hebben onze meningen raakvlakken maar deze keer zie ik jouw ‘betoog’ meer dan iemand die de functie ‘centrummanager’ graag toevoegt aan zijn eigen CV.
Reinder Koornstra schreef,
07/02/2011 om 15:26
Beste Sander,
Om met de staart te beginnen. Ik ben al heel lang geleden bedrijfsleider van een groot warenhuis geweest en projectleider van centrumprojecten. Dat staat dus allang op mijn CV en die functie is dus een gepasseerd station.
Ik ben met je eens dat de winkeliers aan het Thorbeckeplein heel veel tijd hebben gehad om over hun positie na te denken, en ik weet dat een aantal dat wel degelijk hebben gedaan. Daarbij heb ook ik al jaren geleden één en andermaal ervoor gewaarschuwd dat de Lage Zijde vele jaren problemen zou kennen en dat winkeliers daar, in ieder geval tijdelijk, weg zouden trekken. Maar de huidige situatie rond en achter het Thorbeckeplein is er niet minder desastreus om!
Het is onjuist om de GEMIDDELDE bruto winstmarge over de hele retailsector te pakken. Hoewel Alphen nog veel te veel winkels van verbruiksgoederen IN HAAR CENTRUM kent, zou voor echte centrumwinkels een gemiddelde van zeker 50% Bruto Winst haalbaar moeten zijn. In de wijk- en buurtcentra ligt dat, door een heel andere winkelmix, veel lager zodat het gemiddelde ook lager uitkomt. Maar we hebben het ALLEEN over het stadshart. Het internet is merkbaar, maar nog lang niet bepalend, en zal dat ook nooit worden, als de retailers zich beter gaan gedragen op dit punt. Maar dat zal nog niet de Bruto Marge van een centrum aantasten, die met name door winkels in de modesfeer (en daar ligt de marge ruim boven die 50%) wordt bepaald. Over wat die centrummanager allemaal doet, wil ik je graag wijzen op mijn aanbod het complete voorstel aan te vragen. In zo’n TV optreden kun je alleen een aantal aspecten benaderen. Maar een ‘concierge’ heb ik toch echt nooit in gedachten gehad.
Ja, het zou leuk zijn als die winkeliers beter samenwerkten, maar dat is nog nooit gebeurd (niet typisch Alphens, overigens), dus hoef je daar in een crisissituatie helemaal niet op te rekenen. Daarom juist is een centrummanager zo belangrijk, die kan een regierol vervullen én ervoor zorgen dat die dingen worden gedaan waar een centrumwinkelier noch de tijd, noch de juiste achtergrond voor heeft. Die ‘idiote concurrentie’ moet eruit, wil je geen stadscentrum vol discounters en shoarmazaken overhouden.
De gemeente heeft al heel veel geïnvesteerd in haar stadscentrum, en gaat aan de lage zijde nog veel meer investeren. Dan is het natuurlijk waanzin om toe te laten dat daar totaal geen financieel of maatschappelijk rendement uit komt. Als dat wel te bereiken is via een jaarlijkse injectie (voor vijf jaar minimaal) van een half miljoen, is de gemeente goedkoop uit, omdat meer gebruik van die binnenstad uiteindelijk ook de gemeente geld én een functioneel Stadshart oplevert. Want de doelstelling is dat door die investering de omzet wel met 10% per jaar stijgt!
!k insinueer helemaal niets, hoewel het me opvalt hoeveel Alphenaren weten hoe die ‘dorpscentra’ rond Alphen eruit zien. Maar het stadshart van Alphen aan den Rijn zou ook de inwoners van de omliggende dorpen moeten trekken. Zeker met die fusie voor de deur. Dat doet het niet, omdat ons stadscentrum nog veel te veel een dorpscentrum is. Dát hebben die Bodegravers en Boskopers ook wel in hun eigen dorp!
Ik denk dat we het veel meer eens zijn dan het lijkt!
Sander Koppenhol schreef,
07/02/2011 om 17:26
Reinder,
Ik snap je verhaal, maar ben het simpelweg niet eens met het feit dat de gemeente er een half miljoen (x 5 jaar = 2.5mln begrijp ik) in moet steken.
Kijk naar het stadshart van Zoetermeer (beste winkelcentrum van Nederland voor retailers). Daar betaalt de ondernemer die in het stadshart is gevestigd de eerste 3uur gratis parkeren voor de winkelier op basis van het aantal m2 van z’n zaak. Zo trek je de burger wél naar het stadshart om vervolgens toch nog even een extra rondje dorp te lopen. Vergis je niet wat een drempel dat wegneemt om ‘even’ naar het dorp te gaan.
Ik zie de ketens niet vertrekken uit de lage zijde (lees: Thorbeckeplein), de ketens zijn namelijk al weg / verhuisd naar de hoge zijde. Alleen de Dynabyte is nog gevestigd.
Nogmaals, een goede samenwerking tussen de winkeliersverenigingen lijkt me een goede stap in de richting. Daar zie ik wel een rol weggelegd voor de gemeente die als een soort mediator moet werken. Sterker nog, misschien moet de gemeente consequenties nemen voor een slecht functionerende winkeliersvereniging.
Eveline J. Verhoeve schreef,
07/02/2011 om 18:48
Even voor de goede orde. Volgens mijn informatie zijn de winkeliersverenigingen in het Stadshart onlangs verenigd in het BIZ Stadshart, met de schone naam VOC. Dit wordt tamelijk stevig ondersteund door de VOA, vooral door Edwin ten Brink als bestuurslid retail. Het BIZ bestaat pas een paar weken en moet inderdaad een hele slag maken.
Het budget voor deze BIZ is ongeveer een ton. Daarvoor moet het hele Stadshart sfeerverlichting krijgen en moet de Sinterklaasintocht van worden betaald. Dan is het budget al vrijwel op. De ‘moet’ zit ‘m in de gedachtengang dat de sfeerverlichting en de Sinterklaasintocht gunstig zijn voor de Stadshartwinkeliers.
Volgens mij is dat niet zo. Sinterklaas is een volksfeest en sfeerverlichting is voor de Stadshartbezoekers, een winkel heeft er niets aan. Als die zaken nou eens door ons allemaal gefinancierd worden, blijft die ton over om een goed plan uit te voeren waar alle Alphenaren iets aan hebben.
Want zeg nou zelf: je kunt toch beter in je eigen ‘stad’ gezellig fun shoppen dan elders?
En als we daar een centrummanager voor nodig hebben, iemand die eea organiseert, in de gaten houdt en vooral goed communiceert naar alle Alphenaren, wat is er daar dan mis mee?
machielvanderschoot schreef,
08/02/2011 om 05:01
Reinder,
wat ben je toch kinderachtig! Je bijt nog liever je tong af of draait nog liever je kont 180 graden om, dan dat je eens toegeeft dat je er naast zat met je rekensommetjes. In het centrum zitten niet alleen modezaken! Bovendien hebben die niet altijd 50% marge en zeker geen 50% winst.
Volgens mij heeft Sander aardig de vinger op jouw zere plek gelegd.
Machiel
Reinder Koornstra schreef,
08/02/2011 om 08:20
Beste Sander,
Natuurlijk ken ik Zoetermeer heel goed. Niet alleen omdat we er regelmatig gaan winkelen, maar ook omdat ik daar studie heb gedaan naar het functioneren van winkelcentra. Daarover heb ik niet alleen een artikel geschreven in vakblad ‘Retailtrends’, maar die resultaten al meerdere malen gebruikt in blogs en in deze column. De resultaten staan ook in de nieuwe editie van ‘Marketing voor Retailers’ dat in maart uitkomt bij Pearson Education Benelux.
Nee, Zoetermeer ken ik wel. En ik ken ook het gemak van gratis parkeren daar. Misschien zou dat ook voor Alphen een goed idee zijn, maar pas nadat hier de Stadshartzaken eens goed worden aangepakt.
Coördinatie vanuit het Stadhuis is natuurlijk geen optie. Daar is immers stomweg niemand in staat om dat te doen?
Jij gaat ervan uit dat er ‘drempels’ zijn voor de Alphenaar om het eigen stadshart te bezoeken en daarin ben je niet de enige. Maar volgens mij is ons stadshart gewoon niet aantrekkelijk genoeg om er vaak heen te gaan, drempels of geen drempels. En dat komt omdat het nog steeds een dorpscentrum is, waar je voor letterlijk alles terecht kan. Dát is niet interessant voor echte ‘shoppers’. Het mag dan voor veel Alphenaren ‘gewoon’ zijn om zijn dagelijkse boodschappen in het Stadshart te doen, maar de inwoners van onze wijken en omliggende dorpen hebben ook ‘thuis’ wel een goede supermarkt.
Nee, er moeten meer modeformules, ook in de hogere regionen, komen om ‘recreatief winkelen’ interessant te maken, maar ik ben het met je eens dat de kans dat de bestaande modeformules ons Stadshart verlaten veel groter is. Dan loopt de stad leeg, blijven discounters en shoarmazaken over en dán kloppen mijn berekeningen inderdaad niet meer.
Daarom is het nu tijd de zaak eens rigoureus aan te pakken, en dat gaat écht niet zonder centrummanager en écht niet zonder een substantieel budget (Wat denk je dat ‘gratis parkeren’ per jaar kost?)
Reinder Koornstra schreef,
08/02/2011 om 08:26
Beste Eveline,
Ik ben met je eens, en heb dat al drie jaar geleden bepleit, dat een BIZ constructie absoluut nodig is om wát dan ook van de grond te krijgen. Maar zelfs een ton voor NIEUWE activiteiten stelt niets voor. Dat ben je zo kwijt én daar zal geen centrummanager anders over denken.
Dus er moet meer geld bij.
Als ik dan zie hoe er gefulmineerd wordt over slechts 400 Euro die er nu wordt afgedragen, vraag ik me werkelijk af of deze ondernemers liever op eigen kracht kapot gaan, dan gezamenlijk overleven. Anders kan ik dit echt niet plaatsen.
Natuurlijk moet dat bedrag, als je uiteindelijk een miljoen bij elkaar wilt sprokkelen, niet simpelweg met vijf vermenigvuldigd worden. Daar zijn best aardige rekensommetjes voor te bedenken.
Maar dit is niet de tijd om te zeuren, maar om te doen. Als iedereen blijft mekkeren, hoeven we niet eens meer na te denken over het Thorbeckeplein.
Sander Koppenhol schreef,
08/02/2011 om 10:49
Reinder,
Ik begin medelijden te krijgen met je studenten. Als zij wel naar jou moeten luisteren maar jij niet haar hen, wordt het lastig communiceren en bijzonder saaie lessen
Ik schrijf namelijk dat de retailer het gratis parkeren moet betalen, op basis van het aantal m2 van de oppervlakte van zijn winkel.
Dat betaalt de burger dus niet, maar de retailer. Mijn zwager is eigenaar van één van de grootste sportzaken van Zoetermeer in het stadshart en die betaalt die parkeergelden bijna met liefde, simpelweg omdat het werkt.
Waar is trouwens die 400 euro voor de BIZ op gebaseerd? Ik neem aan dat de Mediamarkt meer betaalt dan de bakker om de hoek?
Die 100.000 euro per jaar is wel redelijk te verdedigen. Ik weet wat het kost om een evenement te organiseren en dat is vrij prijzig. Hoewel een Sinterklaasintocht niet meer dan €15.000,- hoeft te kosten is stadsverlichting vrij prijzig.
Dat Alphen geen goed shopcentrum heeft ben ik totaal níet met je eens. Een H&M, Mediamarkt én McDonalds op nog geen 50 meter van elkaar, daar kan een stad als Leiden alleen maar van dromen. Dit zeg ik puur om aan te geven dat we als stadje (of oversized dorp) echt niet mogen klagen over het aanbod. Dat het een ongeordend zooitje is met eilandjespolitiek is een ander verhaal maar is iets voor de retailers om onderling op te lossen. Ik weet 100% zeker dat de gemeente een grote vergaderruimte met alle liefde ter beschikking stelt om alle retailers de koppen bij elkaar te laten steken.
Reinder Koornstra schreef,
08/02/2011 om 12:53
Beste Sander, kom het eens meemaken, zou ik zeggen.
Maar het is toch écht duidelijk verwoord door de VOA dat ALLE stadshartondernemers nu 400 Euro betalen, klein en groot, Printpaleis én Mediamarkt. Als start geen gek idee, maar dat houdt geen stand. Ik wil geen ingewikkeld verhaal doen over ´rent paying ability´, maar op de ene vierkante meter wordt wel veel meer verdiend dan op de andere. Daar moet je dus voor compenseren. En dat kan ook!
Ik ben blij dat je het met me eens bent dat een promotie doorzetten over alle winkels in het stadshart een prijzige zaak is. Dus is die 1.000.000 Euro hard nodig en moeten we ons geen illusies maken dat het met een kwart ook wel zal gaan.
Met jouw idee dat een HenM, een Mediamarkt en McDonalds duizenden mensen naar de stad zal trekken ben ik het natuurlijk niet eens. Stel je eens voor dat we dit soort zaken NIET hadden, dan zou het halve Stadshart nu al failliet zijn.
De conclusie van je zwager dat zijn investering in een gratis parkeerplaats loont, dekt toch ook mijn conclusie. Want dat in ´mijn´ opzet al dit soort zaken voortaan uit die 1 miljoen betaald moeten worden, lijkt veel reageerders te ontgaan. En blijkbaar wil absoluut niemand ook maar denken aan die 10% omzetgroei per jaar die in datzelfde plan staat.
En als de zaak simpelweg door de koppen bij elkaar te steken voor elkaar zou komen, dát heb ik nog nooit ergens meegemaakt. Als het zo gemakkelijk was, hadden die winkeliers toch nooit de helft van hun potentiële klanten hebben laten weglopen. Naar Zoetermeer, bijvoorbeeld. Kortom, ik luister heel goed, maar daarmee krijg je nog geen gelijk.
Natuurlijk moet een dergelijke parkeervoorziening uit dat budget van 1 miljoen worden betaald. Op dit moment betalen Rijnplein én Aarhof winkeliers overigens al een verplichte bijdrage, naast die 400 Euro! Dat moet eraf, als alle activiteiten onder één stichting gaan vallen, met de ´centrummanager´ als coördinator!
Met dat laatste lijk jij nogal wat problemen te hebben. Maar als je mij je emailadres stuurt, krijg je het hele voorstel om eens rustig door te lezen.
Gert schreef,
08/02/2011 om 14:06
Er zijn inmiddels heel wat woorden geschreven en ik wil er daar nog een aantal aan toevoegen.
Als is Reinder zijn betoog lees snap ik nu waarom zijn voormalige werkgever V&D jaren gelden zo in de problemen is gekomen. De marges die hij beschrijft worden misschien in zijn boeken als waarheid aangemerkt maar in de praktijk worden die natuurlijk niet gehaald. Zo zijn er ook mensen die denken dat omzet winst is. Reinder is daar een beetje tussen in blijven hangen. Toegegeven dat de toegevoegde waarde op kleding is goed, maar er worden ook wel eens truitjes niet verkocht.
Dan meldt Sander zich. De hem bekende Alphenaren kopen niet in de ons omliggende gemeenten. Laat staan dat ze er kleren kopen. Stel je voor! Dat laatste zal wel kloppen, maar wellicht moet hij de proef op de som maar eens gaan nemen. Neem bijvoorbeeld Intratuin in Ter Aar. Inderdaad een tuincentrum, maar met een breed, eigenlijk heel breed assortiment. Je kunt jezelf er vermaken, je kunt er lang blijven, je kinderen kunnen zich vermaken en belangrijker je kunt er euro’s achterlaten. Dan heb je nog het dorpscentrum van Ter Aar. Vroeger vond je hier en daar een winkel van een plaatselijke winkelier. Tegenwoordig is er zelfs een Hema (echt)!
Maar gelukkig is er de oplossing: een centrummanager! Deze duizendpoot gaat al onze problemen oplossen. Belangrijker is het dat dit figuur iedere maand een loonstrook krijgt. En die wil hij of zij waarschijnlijk ook uitbetaald krijgen. Na korte tijd zal deze coördinator, zoals hij ook wel genoemd wordt, zien biezen pakken. Er is geen eer te behalen.
Maar waarom is er nu eigenlijk geen eer te behalen? Dat heeft alles te maken met het winkelbestand. Alphen onderscheidt zich nauwelijks van de andere grote plaatsen in de regio. Dezelfde winkels met dezelfde producten. Neem nu Reinders Alphense V&D. Eigenlijk mag het in mijn beleving niet eens V&D heten. Te klein, te weinig, te saai, te onoverzichtelijk en te veel kleding. Niet echt de winkel waar je gaat funschoppen.
Tot slot het VOC. Steek de hand eens in de eigen boezem. Ga je winkels eens aantrekkelijker maken! Steek de koppen eens bij elkaar. Durf te investeren (niet in een centrummanager) maar in je eigen toko. Maak het leuk, hip en trendy. Wacht niet op de Gemeente Alphen aan den Rijn of de plaatselijke politiek, maar ga zelf aan de slag. Ga eens kijken bij je buren waarom zij wel succes hebben. Ga dit dan niet kopieren maar bedenk zelf hoe het beter kan en kom ook met oplossingen. Nog belangrijker luister naar Reinder, das wel zo aardig, maar doe er niets mee. Immers in de tijd van de echte VOC waren wij Nederlanders vindingrijk en namen we initiatiefen. We lieten ons niet vertellen hoe het moest maar veroverden de wereld. Later zijn we die periode de Gouden Eeuw gaan noemen.
Sander Koppenhol schreef,
08/02/2011 om 14:26
@Gert:
Ben het helemaal met je eens, alleen wat betreft het tuincentrum… ik heb nog nooit een tuincentrum in een stadscentrum zien staan… Een tuincentrum moet groot zijn en heeft idioot veel ruimte nodig, net zoals een meubelzaak.
@Reinder
Ik vind die €400,- per winkel echt bizar. Dan kun je natuurlijk wachten op reacties van de kleintjes. Een centrummanager zou op zich wel kunnen werken maar gesubsidieerd slaat nergens op. Eerst met een gezamelijk plan komen waar de meerderheid van de retailers achter staat, daarna misschien het handje ophouden bij de gemeente.
Gert schreef,
08/02/2011 om 14:51
Sander, ik bedoel ook niet dat een tuincentrum in het centrum moet komen. Ik draag het alleen aan als voorbeeld. In het genoemde tuincentrum staan de auto’s langer op de parkeerplaats (ook gratis) dan op ons Aarhof-dak. Consumenten gaan er niet meer naar toe voor alleen een plantje of een zakje grond.
Leonardus schreef,
08/02/2011 om 19:13
Om de retail-discussie , tussen specialisten Reinder en Machiel, ook voor ons leken toetsbaar en begrijpelijk te houden, lijkt het me zinnig dat Reinder de feitelijkheden en argumenten waarmee Machiel komt, te weerleggen of te nuanceren. Ik zou verdomd graag willen weten wie er nu precies gelijk heeft v.w.b. de cijfertjes.
Verder, ik ben zéér tevreden met het Alphense winkelaanbod en ga nooit buiten Alphen winkelen. Toegegeven, er zijn behoorlijk wat saaie en oudbollige winkels maar ga ik simpelweg niet naar binnen en de marktwerking zal ervoor zorgen dat die winkels gewoon verdwijnen. Met dit soort winkeliers heb ik dan ook geen medelijden.
Om de meest saaie en oudbollige winkel (warenhuis) te noemen, dat is natuurlijk V&D. Die winkel, die zaak, ziet er gewoon niet uit en zorgt ervoor dat de uitstraling van Alphen, het centrum, nog steeds hetzelfde is als 40 jaar geleden toen ik in de Paradijslaan naar school ging.
Reinder Koornstra schreef,
08/02/2011 om 20:39
Beste Leonardus,
Ik ga nooit in op de commentaren van de heer Van der Schoot, die overigens allesbehalve een retailspecialist is, maar dat terzijde.
Die ´cijfertjes´ hebben al bijna drie jaar op het internet gestaan. Elke fractie in de gemeenteraad heeft een exemplaar en er zwerven ook wat kopieën rond op het stadhuis en bij krantenredacties. Daarbij staat de berekening in mijn boek ´Marketing voor Retailers´, eerste druk in 2005, tweede druk in 1009 en tweede editie in maart 2011. Ik bedoel maar, als die berekeningen niet kloppen, zouden intussen al de nodige specialisten in Nederland en België aan de bel getrokken hebben, toch.
Natuurlijk staat het je vrij hierover te denken wát je ook wilt.
Het feit dat jij tevreden bent met dat Alphense stadscentrum is leuk voor Alphen, maar de bszoekersstatistieken wijzen uit dat velen dat niet me je eens zijn. Overigens, jij herkent ook zelf veel ´oudbollige zaken´. Tja, waar nu Mediamarkt zat, hád Vroom en Dreesmann moeten zitten, maar mijn oude werkgever zat op zwart zaad. Het is nog een wonder dat die winkel er nog altijd zit. Dat die oubollig is,zou ik niet willen zeggen, maar het hele gebouw geeft nou niet bepaald een chique uitstraling. Helaas, tot mijn jarenlange ergernis, heeft de gemeente besloten dat VenD, mét de Raadhuisstraat NIET tot het plangebied lage zijde behoort,
Reinder Koornstra schreef,
08/02/2011 om 20:43
Beste Gert,
Pas NA mijn vertrek is het slechter gegaan met VenD, dus trek je conclusies maar. Verder zou ik je aanraden mijn boek ´Marketing voor Retailers´ eens te lezen. Daar vindt je al je antwoorden.
Frans Helwegen schreef,
08/02/2011 om 23:37
Dhr. Koornstra
Voor wat betreft de cijfers die u noemt, raadpleeg ik de kengetallen van de website van het HDB.
( d.w.z. HDB.nl zoekfunctie kengetallen mode – gegevens 2009 )
Kunnen die ook als referentie gebruikt worden?
Een tweede vraag. Hoe reageren de winkeliers, van bijv. de Herenhof, Ridderhof, de Atlas en andere buurtwinkels, wanneer de gemeente besluit om met een financiële bijdrage te participeren in de kosten van een centrummanager?
Sander Koppenhol schreef,
09/02/2011 om 00:38
@Frans Helwegen, geweldige cijfers!
@Reinder ik trek even wat conclusies:
- Volgens diezelfde geweldige (officiële!) cijfers lag de brutomarge in de MODE in 2009 op 45,8%.
Ik quote Reinder: “Maar dat zal nog niet de Bruto Marge van een centrum aantasten, die met name door winkels in de MODEsfeer (en daar ligt de marge ruim boven die 50%) wordt bepaald.”
Reinder, als ik dan even woorden in je mond mag leggen. maak ik van “ruim boven de 50%” even 54%. 54 - 45.8 is een verschil van € 1.412.000.000,00 zegge: éénmiljardvierhonderdtwaalfmiljoen euro op landelijk niveau, per jaar.
En dan heb ik het alleen nog maar over de mode industrie.
Vind je het heel erg dat ik jou (Reinder) dan totaal niet serieus meer neem als jij het woord ‘miljoen’ in de mond neemt?
Je kent de cijfers niet en bent je niet bewust van de huidige gang van zaken in de retail. Internet onderschat je ook volgens mij een beetje…
- Internetaankopen
Volgens Thuiswinkel.org is in 2010 voor €7.300.000.000,- euro op internet besteed. Dat is inmiddels meer dan 8% van de totale detailhandelverkoop.
Ik quote Reinder “Het internet is merkbaar, maar nog lang niet bepalend, en zal dat ook nooit worden, als de retailers zich beter gaan gedragen op dit punt”
Reinder, kan ik hieruit concluderen dat je de jaarlijkse groei van online aankopen van >20%, en de huidige 8% aandeel die het inmiddels bezit slechts afdoet als zijnde ‘merkbaar maar nog lang niet bepalend’.
- Kortom
Als jij zo met miljarden strooit alsof het niets voorstelt, hoe kan ik je boek die je nu al 4x hebt aangeprezen op deze pagina dan ooit serieus nemen?! Ik ben bang dat je niet meer van deze tijd bent als het gaat om retailkennis. Deze markt maakt as we speak de grootste verschuiving door sinds de tweede wereldoorlog en jij doet dit af als een soort trend… even wakker worden Reinder!
Zoals Gert al zei in een eerdere reactie; Winkeliers, handen uit de mouwen. Ga mee met de markt en kom uit je stoffige holletje!
Reinder, weer even terug naar jou. Ik begrijp dat je Leiden een mooi voorbeeld vindt van goed centrummanagement.
De gemeente Leiden heeft in 2009 een subsidie van €175.000,- (32% van totaalbudget) aan haar centrummanager verstrekt.
Waarom is er voor Alphen volgens jou €1.000.000 nodig per jaar waarvan de gemeente Alphen €500.000 euro per jaar moeten verstrekken?
Niet onbelangrijk; De Leidse binnenstad is 2.5 keer zo groot…....
Ik ben héél erg benieuwd naar je reactie.
Trouwens @Frans… vooral je tweede vraag vind ik bijzonder sterk… over oneerlijke concurrentie gesproken.
Sander Koppenhol schreef,
09/02/2011 om 00:45
Trouwens Reinder, zo te zien in je bio mag je volgend jaar met pensioen!
machielvanderschoot schreef,
09/02/2011 om 00:53
Reinder is zo kinderachtig!! Ik toon aan dat zijn brutomarge-berekening over het hele centrum gerekend veel en veel te hoog ligt. Hij snapt natuurlijk wel dat ik gelijk heb, want ik baseer me gewoon op cijfers van het bedrijfschap. Dan draait hij met zijn kont een beetje en heeft het plotseling alleen over de marge in modezaken. Overigens klopt dat ook niet, omdat die een deel van de marge in het distributiecentrum maken. Met Reinder is gewoon geen zinnige discussie te voeren. Gelukkig ben ik niet de enige die er zo over denkt.
Reinder Koornstra schreef,
09/02/2011 om 08:38
Sander Koppenol,
Je kunt nu wel denken dat je, als organisator van het Lakeside festival, op water kunt lopen, maar van dit soort zaken heb je overduidelijk geen verstand. Dan blijft een persoonlijke aanval over. Dat is wel zielig, beste vriend, maar je overleeft het vast wel.
Net als al die andere zelfbenoemde ‘kenners’ kan ik je alleen maar aanraden nou je gewoon mijn boek eens te lezen en dán te beslissen of je wel dan niet met mij over dit soort zaken in discussie wilt gaan. Dan kan ik je erop wijzen dat ‘mode’ ook Zeeman Textiel betekent, o.a. Ik ben daar altijd toe bereid, één Alphenaar daargelaten.
Ik blijf me erover verbazen dat er opeens zoveel kritiek komt op een stuk dat al bijna drie jaar geleden is gepubliceerd. Blijkbaar is het idee dat er, door de benoeming van een centrummanager, binnenkort misschien een einde komt aan het jarenlange geknoei in onze binnenstad, teveel voor een aantal ‘echte Alphense ondernemers’.
Jullie hebben je kans gehad, en gemist, vrienden!
Dat moet je niet mij aanrekenen!
Gert schreef,
09/02/2011 om 09:04
Toch wel handig zo’n toegang tot de KvK. Voor de gein heb ik van een zeer bepalende winkel de gedeponeerde jaarcijfers er eens bijgezocht. Ik kan je verklappen dat er bij de electronica jongens wel heel veel moet gebeuren om aan het eind van de jaar nog wat over te houden. We stellen de bruto winst op 100%. Het uiteindelijke resultaat na belasting is een krappe 5% en komt niet boven € 250.000 (bruto resultaat - kosten = netto resultaat).
Na het zien van de cijfers van twee modezaken (lastig want het zijn meestal eenmanszaken die niet hoeven te deponeren) gaat de vlag daar ook al niet uit. Een van de winkels is alleen al bijna 150.000 Euro huur per jaar kwijt. Dan moet je toch wel heel wat truitjes verkopen om dat alleen al weer terug te verdienen!
Toegegeven, de cjfers zoals ik ze noem zeggen niet alles maar geven wel een afspiegeling hoe het gaat met de winkeliers in ons bruisende stadshart.
machielvanderschoot schreef,
09/02/2011 om 09:14
Beste Gert,
ik heb hetzelfde gedaan, maar dit bedrijf toont een beperkte publicatie. Het is nog veel minder. Ze hoeven hun omzet niet te laten zien, maar mogen zich beperken tot het bedrag van hun brutomarge. (Omzet minus inkoop). Hun omzet ligt waarschijnlijk op het 3 tot 4 dubbele. Daarmee is hun winst t.ov. de omzet geen 5% maar dik onder de 2%
vrgr
Machiel
Sander Koppenhol schreef,
09/02/2011 om 09:18
Reinder,
Dat jij mijn post gebasseerd op feiten afdoet als een persoonlijke aanval is jammer, we begonnen net lekker te discussieren. Ik zal de laatste zijn die zijn excuses niet durft aan te bieden, dus bij deze; sorry Reinder! (al heb ik geen flauw idee voor wat).
Voordat we in een slow chat terecht komen waarin we elkaar persoonlijk onderuit gaan halen, heb ik in plaats van dat je me voor de vijfde keer je boek probeert aan te smeren liever dat je reageert op de cijfers waarmee ik aantoon dat je er voor miljarden Euro’s naast zit en in mijn beleving bent blijven hangen in de jaren 80 als het gaat om de wereld van de Retail.
Je hebt trouwens wel helemaal gelijk als je zegt “van dit soort zaken heb je overduidelijk geen verstand”. Dat klopt, dat heb ik gelukkig ook niet. Dat ik met een simpele rekensom gebaseerd op FEITEN en CIJFERS kan aantonen dat jij er gruwelijk naast zit, zegt dat meer over jou dan over mij.
Waar ik me dan wel weer vreselijk om verbaas is dat je een kwalitatief centrum wilt zonder euroknallers… en dan begin je ineens over de Zeeman?! Met alle respect voor Zeeman, een briljant concept, maar die past volgens mij beter in het rijtje Aldi, dan in het rijtje Albert Heijn.
Dus beste Reinder, graag even antwoord op de volgende vragen, zodat ik jouw visie beter kan begrijpen.
- Is in Alphen de bruto marge zoveel hoger dan het landelijk gemiddelde? Of zit jij er gewoon even naast? (Ook ik als oppergod van Lakeside zit er weleens naast hoor, hoef je je niet voor te schamen en zal ik het niet doorvertellen aan je leerlingen
)
- Waarom moet de Alphense centrummanager 3x zoveel kosten dan een Leidse, terwijl Leiden 2.5x groter is?
Geef hier nou eens kort maar krachtig antwoord op zodat je mij kunt overtuigen van jouw gelijk. Als je me hebt overtuigd ga ik samen met jou de strijd aan voor een *gesubsidieerde* centrummanager.
Doe me wel één plezier, prijs niet wéér je boek aan! Me door je column worstelen kost me al vrij veel energie.
NieuwAlphen schreef,
09/02/2011 om 11:14
Geachte heer Reinder Koornstra,
Als ik zo het bovenstaande lees, kunt u uzelf beter terugtrekken als deskundige op retailgebied en u meer richten op het in de markt zetten van AlphenStadTV. Ik hoop dat u daar dan wel de reële cijfers van kijkdichtheid en kijkcijfers naar buiten toe communiceert want anders valt het bestaansrecht van deze uitermate zwakke lokale omroep direct door de mand als de waarheid achterhaald wordt! Bovendien zet u dan de subsidie op het spel van deze dure, maar zeer slecht presterende lokale TV omroep in Alphen aan den Rijn! Kortom steek al uw energie in AlphenStadTV en redt deze TV-omroep van de ondergang!
Gert schreef,
09/02/2011 om 14:25
Machiel,
Ik stelde de omzet ook niet op 100%, maar de bruto winst. Dit om het rekenvoorbeeld wat te vereenvoudigen. Dus vandaar de 5% uitkomst. Dat het uiteindelijke resulaat 2% van de omzet is weet ik niet. Ik vermoed zelfs nog lager.
Reinder,
Zie het niet als persoonlijke aanvallen. We denken er nu eenmaal anders over als jij. Dat een plan drie jaar geleden al is gepubliceerd doet er in deze niet zo veel toe. Wij reageren op jouw artikel van 6 februari.
Reinder Koornstra schreef,
09/02/2011 om 19:22
Bijna drie jaar geleden schreef ik vanuit Leefbaar Alphen een voorstel om ons Stadshart aantrekkelijker te maken. Dat voorstel is overal rondgestuurd, en het heeft twee jaar gewoon op onze website gestaan. Omdat ik wist dat dit geen goedkope operatie zou worden, had ik “over de duim” een berekening gemaakt om aan te tonen dat zelfs een half miljoen per jaar een centrumondernemer gemiddeld niet meer dan een half procent van de bruto winst hoefde te kosten om uiteindelijk een 10% meer omzet te kunnen scoren. Na de discussie over de centrummanager in debatcafé ‘Op het dorp’ leek het me een goed idee de essentie van dat stuk in mijn column te verwerken. Daarmee lijk ik echter een open zenuw geraakt te hebben bij een aantal andere ‘BA’s (Bekende Alphenaar) die er blijkbaar aan gewend zijn geraakt bij alles wat ze doen en laten klapvee achter zich te hebben. Anders kan ik het niet verklaren dat ze mij bekritiseren terwijl ze zichzelf bij al hun eigen ononderbouwde uitlatingen al vooraf gelijk geven en me daarmee monddood willen maken. En de nodige persoonlijke beledigingen kunnen er dan ook nog wel bij.
Wel, ik heet geen Schings, ze zoeken maar weer een ander slachtoffer!
Want met al hun gerommel over procenten BM vergeten deze BA’s in ieder geval dat een paar procent meer of minder er helemaal niet toe doet: Vijf ton per jaar betekent voor de Alphense ondernemers een vrijwel verwaarloosbaar deel van hun bruto omzet. Zeker als dat betekent (en dat betekent het) dat hun huidige afdrachten aan winkeliersverenigingen stoppen, en ze zich ook een deel van hun huidige promotiekosten kunnen besparen. Maar ja, als je dat allemaal niet goed uitkomt, doe je net of er helemaal niets loos is met ons Stadshart.
Intussen moet ik constateren dat geen van mijn opponenten mijn of iemand anders boek over retailmarketing gelezen kan hebben, en dat ook geen van hen is ingegaan op mijn aanbod het volledige voorstel, dat ik nu overigens aanpas aan de huidige, verslechterde, situatie in ons Stadshart, aan hen te versturen.
In ieder geval sluit ik hiermee mijn bijdrage aan deze thread en ga over tot de orde van mijn dag. Tenslotte wordt het alweer tijd voor een nieuwe column.
Frans Helwegen schreef,
09/02/2011 om 21:06
Dhr. R. Koornstra
Ik hoop toch echt, dat u nog terugkomt, op de twee vragen die ik op dit forum aan u gesteld heb.
Miriam schreef,
14/02/2011 om 13:40
Wat een gezeur over cijfertjes etc. en elkaar aftroeven over het hoe of wat .
Was het Alphense centrum nog maar een dorpscentrum want daar gaat het nu juist mis. Het is geen centrum meer . Het is nu een bij elkaar geflikkerd zooitje winkels. En er zit totaal geen lijn in. Het nieuwe gedeelte is 1 groot tochtgat en is absoluut niet gezellig en de grote trekpleister is dan de mediamarkt . Als je dan gaat kijken wat zit daar verders nog voor interessant ..... misschien de blokker maar verder door lopen de mensen al niet denk.
Julianastraat is nix. Castellumstraat is ook niet veel ok coolcat dan misschien maar dat combineert niet lekker met ook maar iets wat in de buurt zit.
Raadhuisstraat is ook niets ......... VenD is altijd leuk maar dan zit er weer niets anders leuks bij en je moet er uiteraard flink oppassen dat je niet voor je kl*te word gereden. Nou ja Aarhof kan ermee door daar heb je al een hoger snuffel gehalte en loop je makkelijker van de ene winkel de andere in.
En daarna houdt het eigenlijk in het centrum ook wel weer op want richting Julianabrug is het ook niets ( was 30 geleden btw al zo )
Er is geen samenhang in het centrum , het loopt niet lekker , het is niet gezellig. Als ik in winkel a en broek koop wil ik bijna direct daarna b in kunnen lopen voor een leuk shirtje. En waar zijn de echte winkels waar alphenaren nu het dorp voor uit gaan ???? Xenos , Action ............ zorg nu eens dat niet alles maar half is in dat Alphen !!!!! VenD gaat samen met een boetiekje ernaast , want men zoekt toch wel iets om zijn setje kleren anders eruit te laten zien dan de buurvrouw.
En dan hebben we het nog eens over de bereikbaarheid en het parkeren gehad ......... draamaaaaaa !!!!!