Uit onderzoek dat in 2005 voor de gemeente Alphen is verricht blijkt dat bezoekers het stadscentrum gemiddeld met een 7,4 waarderen. Ook blijkt dat sinds de vernieuwing van de Hoge Zijde het aantal bezoekers uit de regiois toegenomen. De bezoekers van het centrum zijn niet tevreden over de sfeer van het centrum, de diversiteit van het winkelaanbod, en de verkeersveiligheid. Ook worden er nog bepaalde winkelketens gemist, zo staat te lezen in AD Groene Hart:
Verschillende bezoekers willen dat het centrum behalve veiliger ook schoner, groener, sfeervoller en diverser wordt. Daarvoor dragen zij ook suggesties aan. Zo ziet winkelend publiek graag een Xenos verschijnen. Ook worden McDonald’s en Bijenkorf genoemd als welkome aanvulling, net als meer horeca. Aan het Rijnplein zien ondervraagden graag een drogisterij komen en een bakker.
Xenos en McDonald's staan al wat langer op het verlanglijstje van de Alphenaar. Ook zijn er mensen die een Oil & Vinegar missen. Zo'n winkel zou de diversiteit van het winkelbestand ook zeker ten goede komen.
Aanbod winkels te groot ?
Zelf ben ik ook nog even in het onderzoeksrapport gedoken. Wat ik interessant vond was dat uit het onderzoek bleek dat Alphen aan den Rijn, voor een stad van haar omvang, behoorlijk aan de max zit van haar winkeloppervlak. Zo hebben centrumgebieden van steden met 50.000-100.000 inwoners gemiddeld net geen 40.000 m2 winkeloppervlak, een getal waar Alphen al overheen is. En dat terwijl Alphen nog steeds dichter bij de 50.000 dan de 100.000 inwoners zit. Nou heeft Alphen misschien wel een beetje een regiofunctie, maar dat geldt voor de meeste steden met 50 tot 100 duizend inwoners. Zeker omdat Alphen niet bepaald in het luchtledige ligt, er zijn zat grote steden in de buurt.
Dat Alphen eigenlijk wel vol zit qua winkels valt ook te zien in de leegstand in het centrum. Vooral langs de randen van het centrum staat best wel veel panden leeg. Op Funda Zakelijk staat momenteel in het centrum ruim 4.000 m2 te huur, en dat is nog zonder de grote panden van Houweling (Hooftstraat, ruim 1.000 m2), en IT's in de Raadhuisstraat. Wel gaat het vooral om winkels aan de rand van het centrum, dus in onder andere de Raadhuisstraat, Hooftstraat, Thorbeckeplein en Julianastraat.
Leegstand rond Thorbeckeplein en Hooftstraat: de Dreespassage
Op zo'n moment komt er een gedachte op: als al die winkelpanden nu al niet volkomen, hoe moet dat dan als er aan de Lage Zijde nog eens heel veel bijgebouwd gaat worden, zoals er nu plannen zijn ? Die panden die nu leeg staan zullen waarschijnlijk leeg staan omdat er toch wel voldoende geschikte ruimte is. De minder gewilde plekken (Hooftstraat!) zullen dan niet gevuld raken. Hoe moet dat dan als er nog veel meer winkelruimte in het centrum komt ? Die nieuwe ruimte zal wel vol komen, want dat zullen waarschijnlijk wel gewilde plekken worden. Maar wat moet er dan met al die andere locaties gebeuren ? De Hooftstraat zal nog verder leegstromen en verpauperen, de Julianastraat en de Raadhuisstraat zullen er ook niet op vooruitgaan, en ik gok zelf dat veel nieuwbouw ten koste zal gaan van de aantrekkelijkheid van bijvoorbeeld de Van Boetzelaerstraat (tussen V&D en de Alphense Brug, dat vult nu al heel moeizaam).
En Alphen aan den Rijn bestaat uit meer dan een centrum. De Ridderhof loopt ook langzaam leeg (ruim 700 m2 te huur), en er zijn nog plannen voor een ijsbaan (met veel winkels erbij om uit de kosten te komen, wat mensen uit het centrum wegtrekt, zeker mensen die toch vanuit de regio komen), en met het Baronie terrein geldt eigenlijk hetzelfde. Wordt er dan in Alphen Centrum niet vooral gebouwd om leegstand in andere delen van het centrum te creeren ? Is het dan niet veel beter om eerst na te denken hoe de bestaande winkelruimtes eens gevuld kunnen worden ? Want misschien is het aanbod van winkelruimte nu al te hoog en is het economisch en maatschappelijk veel aantrekkelijker om te investeren in het oppeppen van het bestaande aanbod in plaats van Alphen weer 10 jaar in een bouwput te veranderen voor wat nieuwe winkelpanden die de leegloop van de rest van het centrum alleen maar versterken ?
Onevenwichting winkelaanbod
Een tweede punt wat opviel in het rapport was dat Alphen-Centrum dan qua vierkante meters redelijk op het gemiddelde zat met vergelijkbare gemeenten, maar dat de verdeling van het winkelaanbod over de verschillende winkeltypen vrij onevenwichting was. Zo is er in Alphen aan den Rijn Centrum een groot overschot aan electronicazaken (meer dan het dubbele van vergelijkbare gemeenten, maar met een Mediamarkt in het centrum is dat niet zo'n kunst). Ook zijn er veel sportzaken (80% meer!), maar misschien zijn wij allemaal gewoon erg sportief met elkaar, en is dit juist een goed teken.
Als er ergens een overschot is zijn er natuurlijk ook tekorten. Zo is het oppervlak warenhuis eigenlijk te laag, en dat geldt bijvoorbeeld ook voor het aanbod van kunst- en antiekzaken. Daarnaast heeft Alphen-Centrum relatief weinig aanbod in de categorie "Detailhandel - overig", wat dus de kleine zaakjes zijn met het unieke aanbod die zorgen voor de diversiteit tussen alle grote winkelketens. Die laatste kom je toch overal wel tegen. Voor lokale ondernemers die zich willen onderscheiden zou er dus wel degelijk plek moeten zijn, mits er maar aantrekkelijke winkelruimte beschikbaar is. Als je nu ziet hoe vaak leuke (!) zaken weer verdwijnen dan is het blijkbaar toch niet zo simpel.
Misschien dat het voor Alphen wel veel aantrekkelijker is om te werken aan het uitbreiden van de diversiteit van het winkelaanbod, in plaats van grote aantallen vierkante meters bij te willen bouwen ?
Meer ?
- Stadshart Alphen zit in de lift - samenvatting van het rapport door AD Groene Hart
- Lees het rapport zelf: (PDF, 91 pagina's, wel vrij saai maar veel tabellen...)